Immobilienkauf auf den Kanaren: Regierung will zehn Jahre Wohnsitz zur Voraussetzung machen
Die Regierung der Kanarischen Inseln will den Kauf von Wohnimmobilien künftig an eine mindestens zehnjährige Wohnsitzdauer auf dem Archipel knüpfen. Ein entsprechender Entwurf für ein königliches Gesetzesdekret wurde der spanischen Zentralregierung übermittelt. Die Beschränkung soll unabhängig von der Staatsangehörigkeit gelten und auch spanische Käufer betreffen, die bislang nicht auf den Inseln gelebt haben.
Zusätzlich sieht der Vorschlag vor, den Erwerb auf höchstens zwei Wohnungen pro Person zu begrenzen. Die beiden Immobilien müssten sich in unterschiedlichen Gemeinden befinden.
Wichtig: Die geplanten Einschränkungen sind am 16. Oktober 2026 noch nicht in Kraft. Immobilienkäufe sind weiterhin nach den bisher geltenden Vorschriften möglich.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnsitz: Zehn Jahre ununterbrochene Anmeldung auf den Kanaren oder insgesamt 15 Jahre mit Unterbrechungen.
- Nachweis: Die Wohnsitzdauer soll durch eine Bescheinigung aus dem Einwohnerregister (Padrón) belegt werden.
- Betroffene: Spanische und ausländische Käufer gleichermaßen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.
- Eigentumsgrenze: Maximal zwei neu zu erwerbende Wohnungen pro Person, jeweils in unterschiedlichen Gemeinden.
- Unternehmen: Immobilienkäufe sollen nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein.
- Rechtsfolgen: Kaufgeschäfte, die gegen die geplanten Vorschriften verstoßen, könnten nichtig sein und nicht ins Grundbuch eingetragen werden.
- Inkrafttreten: Noch kein Termin festgelegt. Die spanische Regierung und die EU müssen die rechtlichen Voraussetzungen klären.
Was genau plant die Regierung der Kanaren?
Die kanarische Regionalregierung unter Präsident Fernando Clavijo hat der spanischen Zentralregierung einen Gesetzesvorschlag zur Beschränkung des Immobilienerwerbs vorgelegt.
Das Ziel ist, Wohnraum stärker für Menschen verfügbar zu machen, die dauerhaft auf den Inseln leben.
Nach dem Entwurf sollen natürliche Personen künftig nur dann eine Wohnimmobilie erwerben dürfen, wenn sie eine ausreichend lange Wohnsitzdauer auf den Kanaren nachweisen können.
Dabei spielt die Staatsangehörigkeit keine Rolle. Die Beschränkung würde gleichermaßen für spanische, deutsche und andere ausländische Käufer gelten.
Die Regierung will damit vermeiden, dass eine Regelung allein aufgrund der Nationalität gegen europäisches Recht verstößt.
Zehn oder fünfzehn Jahre: Welche Wohnsitzdauer ist vorgesehen?
Der Entwurf unterscheidet zwei Möglichkeiten:
| Wohnsitzverlauf | Geplante Voraussetzung |
|---|---|
| Durchgehender Wohnsitz auf den Kanaren | Mindestens 10 Jahre |
| Wohnsitz mit Unterbrechungen | Insgesamt mindestens 15 Jahre |
Als Nachweis ist eine entsprechende Bescheinigung über die Eintragung im kommunalen Einwohnerregister vorgesehen.
Ein Beispiel: Wer seit 2014 ununterbrochen auf Teneriffa gemeldet ist, würde die vorgeschlagene Zehnjahresvoraussetzung grundsätzlich erfüllen.
Wer dagegen erst 2024 auf die Kanaren gezogen ist, würde die Voraussetzung derzeit nicht erfüllen – auch dann nicht, wenn er deutscher oder spanischer Staatsangehöriger ist.
Eine NIE-Nummer allein wäre kein ausreichender Nachweis.
Noch offen ist, wie die Nachweispflicht in besonderen Fällen umgesetzt werden soll, etwa bei fehlenden historischen Meldeunterlagen oder unklaren Unterbrechungen der Anmeldung.
Wie viele Immobilien dürfte eine Person kaufen?
Der Vorschlag sieht vor, dass eine natürliche Person höchstens zwei Wohnimmobilien erwerben darf.
Eine Wohnung könnte als Hauptwohnsitz dienen, die zweite als Ferien- oder Zweitwohnung.
Allerdings enthält der Entwurf eine zusätzliche Einschränkung: Die beiden Immobilien müssten in unterschiedlichen Gemeinden liegen.
Ein Käufer könnte demnach beispielsweise eine Wohnung in Puerto de la Cruz und eine weitere in La Orotava erwerben, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Erwerb von zwei Wohnungen innerhalb derselben Gemeinde wäre nach dem vorgeschlagenen Modell dagegen nicht zulässig.
Außerdem sieht der Entwurf vor, Personen, die bereits zwei oder mehr Wohnungen besitzen, bei weiteren Käufen im Sinne dieser Beschränkung wie Nicht-Residenten zu behandeln.
Die Regelungen betreffen den Erwerb von Wohnimmobilien. Sie sind nicht mit einer bereits beschlossenen Pflicht gleichzusetzen, vorhandenes Eigentum zu verkaufen.
Was würde für deutsche Residenten gelten?
Für deutsche Staatsangehörige, die dauerhaft auf Teneriffa, Gran Canaria oder einer anderen Kanareninsel wohnen, wäre vor allem die Dauer ihrer Anmeldung im Einwohnerregister entscheidend.
Wer die geforderte Wohnsitzdauer nachweisen kann, könnte nach dem vorgesehenen Modell weiterhin eine Immobilie erwerben, sofern die übrigen Voraussetzungen eingehalten werden.
Wer erst seit wenigen Jahren auf den Inseln lebt, wäre dagegen möglicherweise vom Kauf ausgeschlossen.
Besonders relevant wäre das für Menschen, die nach ihrer Auswanderung zunächst zur Miete wohnen und später Eigentum erwerben möchten.
Auch Rentner, die ihren Ruhestand auf den Kanaren verbringen wollen, könnten betroffen sein.
Der Vorschlag sieht keine generelle Ausnahme für EU-Bürger oder Rentner vor.
Was würde für ausländische Ferienhauskäufer gelten?
Deutlich stärker wären Menschen betroffen, die auf den Kanaren eine Ferienimmobilie erwerben möchten, ohne dort dauerhaft zu wohnen.
Wer beispielsweise in Deutschland lebt und eine Wohnung auf Teneriffa als Zweitwohnsitz kaufen möchte, könnte die geforderte Wohnsitzdauer normalerweise nicht nachweisen.
Ein Kauf wäre nach dem vorgeschlagenen Modell grundsätzlich ausgeschlossen.
Dabei ist wichtig: Die Initiative richtet sich nicht ausschließlich gegen Ausländer. Auch ein spanischer Staatsangehöriger, der dauerhaft in Madrid lebt und keine entsprechende Wohnsitzdauer auf den Kanaren nachweisen kann, wäre betroffen.
Was passiert mit bereits vorhandenen Immobilien?
Nach dem bisher bekannten Entwurf steht die Beschränkung neuer Immobilienkäufe im Mittelpunkt.
Eine allgemeine Enteignung bestehender Eigentümer oder eine Verpflichtung zum Verkauf bereits rechtmäßig erworbener Wohnungen ist nicht vorgesehen.
Allerdings könnte vorhandenes Eigentum bei der Frage relevant werden, ob eine Person eine weitere Wohnung kaufen darf.
Wie Übergangsvorschriften für bereits begonnene Kaufverhandlungen, Anzahlungen oder notarielle Vorverträge aussehen könnten, ist noch nicht abschließend geklärt.
Käufer sollten deshalb zwischen bestehenden gesetzlichen Regeln und möglichen künftigen Einschränkungen unterscheiden.
Welche Folgen wären bei einem verbotenen Kauf vorgesehen?
Der Gesetzesentwurf enthält weitreichende rechtliche Konsequenzen.
Immobiliengeschäfte, die gegen die vorgesehenen Wohnsitzanforderungen verstoßen, sollen als rechtlich nichtig gelten.
Außerdem soll eine Eintragung im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) verweigert werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht nachgewiesen werden.
Damit geht der Vorschlag deutlich über eine zusätzliche Steuer oder eine einfache Meldepflicht hinaus.
Diese Rechtsfolgen würden allerdings erst relevant, wenn eine entsprechende Regelung tatsächlich rechtswirksam beschlossen wird.
Welche Regeln sind für Unternehmen geplant?
Auch Unternehmen und Investmentgesellschaften sollen beim Erwerb von Wohnimmobilien eingeschränkt werden.
Nach dem Entwurf dürfen juristische Personen Wohnimmobilien grundsätzlich nur dann erwerben, wenn ihr Unternehmenszweck auf den Verkauf an natürliche Personen oder auf deren Vermietung ausgerichtet ist.
Damit will die Regionalregierung verhindern, dass Unternehmen Wohnraum ausschließlich zu spekulativen Zwecken erwerben oder dem regulären Wohnungsmarkt entziehen.
Die genaue Abgrenzung zwischen zulässiger Wohnraumvermietung und touristischer Nutzung müsste im endgültigen Gesetz rechtssicher geregelt werden.
Sind zusätzliche Immobiliensteuern geplant?
Regierungssprecher Alfonso Cabello sprach auch über mögliche steuerliche Maßnahmen bei zusätzlichen Immobilienkäufen.
Dabei geht es insbesondere um Wohnungen, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden, sowie um Immobilien im Eigentum von Unternehmen.
Konkrete neue Steuersätze, Freibeträge oder Berechnungsverfahren sind bislang nicht veröffentlicht.
Deshalb lässt sich derzeit nicht sagen, ob beispielsweise für eine dritte Wohnung eine bestimmte zusätzliche Steuer anfallen würde.
Auch bestehende Immobiliensteuern wie die kommunale Grundsteuer IBI, die Grunderwerbsteuer oder die Besteuerung von Mieteinnahmen werden durch den vorgelegten Vorschlag nicht automatisch geändert.
Für Käufer und Eigentümer gelten weiterhin die bisherigen steuerlichen Vorschriften, solange keine neuen Gesetze in Kraft treten.
Warum will die Regierung Immobilienkäufe begrenzen?
Die kanarische Regierung begründet ihren Vorschlag mit dem angespannten Wohnungsmarkt.
Die Inseln verfügen nur über begrenzte Flächen, während die Nachfrage nach Immobilien in vielen Gemeinden hoch ist.
Zusätzlich konkurrieren dauerhaft auf den Kanaren lebende Menschen mit auswärtigen Käufern, Investoren und Interessenten für Ferienwohnungen.
Nach aktuellen Daten des spanischen Grundbuchregisters entfielen zuletzt rund 27,4 Prozent der Immobilienkäufe auf den Kanaren auf ausländische Käufer. In der Provinz Santa Cruz de Tenerife lag der Anteil bei mehr als 34 Prozent.
Diese Zahlen beziehen sich auf die Staatsangehörigkeit der Käufer. Sie dürfen nicht automatisch mit dem Anteil der Nicht-Residenten gleichgesetzt werden, da auch viele ausländische Staatsangehörige dauerhaft auf den Kanaren wohnen.
Die Regionalregierung sieht in der Nachfrage nach Zweitwohnungen und touristisch genutzten Immobilien einen Faktor, der die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums einschränkt.
Ist eine solche Beschränkung mit EU-Recht vereinbar?
Die kanarische Regierung beruft sich auf Artikel 349 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union.
Dieser Artikel berücksichtigt die besonderen strukturellen Nachteile der sogenannten Regionen in äußerster Randlage. Dazu gehören die Kanarischen Inseln.
Solche Regionen können unter bestimmten Voraussetzungen besondere europäische Regelungen erhalten.
Allerdings schützt das EU-Recht auch die Freizügigkeit und den freien Kapitalverkehr.
Eine Beschränkung des Immobilienerwerbs müsste daher rechtlich begründet, verhältnismäßig und mit den europäischen Vorgaben vereinbar sein.
Die kanarische Regierung versucht dieses Problem zu berücksichtigen, indem sie nicht nach Staatsangehörigkeit unterscheidet, sondern nach der Dauer des Wohnsitzes.
Ob diese Konstruktion rechtlich Bestand hat, ist noch nicht entschieden.
Ab wann könnte die Regelung gelten?
Am 16. Oktober 2026 gibt es keinen verbindlichen Termin für das Inkrafttreten.
Die kanarische Regierung hat ihren Vorschlag an die spanische Zentralregierung übermittelt und wirbt dafür, die Maßnahmen möglichst rasch umzusetzen.
Nach den aktuellen Berichten strebt sie eine Entscheidung noch vor den spanischen Parlamentswahlen am 29. November 2026 an.
Dafür müssten allerdings die erforderlichen politischen und rechtlichen Schritte erfolgen.
Die kanarische Regierung verfolgt zusätzlich Änderungen auf europäischer Ebene, um besondere Beschränkungen für Regionen in äußerster Randlage ausdrücklich abzusichern.
Selbst wenn die spanische Regierung den Vorschlag übernimmt, ist damit noch nicht geklärt, wann und in welcher endgültigen Form er wirksam werden könnte.
Unsere Einordnung: Was sollten Immobilienkäufer jetzt beachten?
Für deutsche Residenten und Kaufinteressenten ist entscheidend, zwischen dem politischen Vorschlag und dem geltenden Recht zu unterscheiden.
Aktuell gibt es auf den Kanaren keine allgemeine Zehnjahresvoraussetzung für den Kauf einer Wohnimmobilie.
Sollte der Vorschlag umgesetzt werden, hätte er allerdings erhebliche Folgen – nicht nur für ausländische Ferienhauskäufer, sondern auch für Menschen, die erst seit wenigen Jahren auf den Inseln leben und hier dauerhaft Eigentum erwerben möchten.
Wer einen Immobilienkauf plant, sollte deshalb die weitere Gesetzgebung verfolgen. Bereits bestehende Kaufverträge, Reservierungsvereinbarungen und geplante notarielle Termine sollten bei rechtlichen Unsicherheiten von einem unabhängigen spanischen Rechtsanwalt geprüft werden.
Aus wohnungspolitischer Sicht stellt sich außerdem die Frage, wie stark eine Kaufbeschränkung tatsächlich zur Entlastung des Marktes beitragen könnte.
Weniger Nachfrage durch auswärtige Käufer könnte den Wettbewerb um bestehende Wohnungen reduzieren. Das allein schafft jedoch keinen zusätzlichen Wohnraum.
Entscheidend bleiben daher auch der Neubau bezahlbarer Wohnungen, die Aktivierung leer stehender Immobilien und die Regulierung touristischer Nutzungen.
Weiterführender Artikel:
Kanaren wollen Hauskäufe durch Ausländer begrenzen – was bislang bekannt ist
Quellen:
- EFE, 15. Oktober 2026: Regierung will zehnjährige Wohnsitzdauer für Immobilienkäufe
- Europa Press, 15. Oktober 2026: Aussagen von Regierungssprecher Alfonso Cabello
- El País, 16. Oktober 2026: Gesetzesentwürfe und rechtliche Voraussetzungen
- Tenerife Weekly: Ursprünglicher Bericht
